Bedrijfstaxaties

Wellicht vaker dan u denkt, heeft u een taxatie van uw (of een) bedrijfspand nodig. Graag willen we u hierin wegwijs maken, zodat u weet wat voor u van toepassing is. U herkent dan uw situatie en weet of inderdaad een bedrijfstaxatie aan de orde is, of dat u kunt volstaan met een waarde-advies. Tevens geven wij u inzicht in belangrijke begrippen en leggen wij uit waarom deze belangrijk zijn.

Wat komt aan de orde:


Taxaties vs waarde-adviezen

Bedrijfstaxaties van opslagruimte, produktieruimte, toonzaal of logistiek, kantoren, winkels (conform de ITZA), showrooms en bedrijfswoningen worden uitgevoerd door IJsselstreek Taxaties BV.

Wij onderscheiden marktwaardetaxaties en specifiek overeengekomen werkzaamheden. Bij martwaardetaxaties kunt u kiezen voor een volledige taxatie (full valuation), een hertaxatie of een korte markttechnische update. Specifiek overeengekomen werkzaamheden brengen wij i.h.a. uit als waarde-advies. Belangrijk verschil met een taxatie is dat er sprake is van een minder uitgebreide rapportage welke niet aan de regels van de NRVT voldoet. Daarmee is geen sprake van een professionele Taxatiedienst en kan aan de waardeschatting en rapportering in het economisch verkeer geen of verminderd vertrouwen worden ontleend. Een waarde-advies kan enkel en alleen voor interne doeleinden worden gebruikt. Indien het advies voor externe doeleinden wordt gebruikt dan zullen i.h.a. aanvullende werkzaamheden noodzakelijk zijn.
 

Marktwaarde bedrijfstaxaties

Wij brengen regelmatig taxaties uit voor o.a. het aanvragen van een (her)financiering bij de grote Nederlandse banken en andere financiers, fiscale doeleinden (jaarrekening, inbrengwaarde bij overdracht, overname of fusie). In deze gevallen is altijd sprake van een zogenaamde marktwaardetaxatie.

Als basis voor dergelijke waardebepalingen wordt de EVS/IVS (European/International Valuation Standards) gehanteerd. De taxatie wordt altijd uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en beroepsregels van de NRVT en het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van de NRVT. Vanzelfsprekend zijn onze taxateurs lid van de NRVT en gecertificeerd als Register-Taxateur (RT). De Register Taxateur doet een schatting van en schriftelijke rapportage over de waarde van een vastgoedobject, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Het maakt daarbij niet uit of het te taxeren object (deels) verhuurd is of volledig leeg staat.


Waarde-advies of Specifiek overeengekomen werkzaamheden

Bij geschilbeslechting, toetsing van uw WOZ-waarde, het bepalen van de herbouwwaarde t.b.v. de brand- of opstalverzekering (conform 7:960 BW) of huurprijsherziening t.b.v. winkels (conform 7:303 BW) worden wij regelmatig ingeschakeld als deskundige. Er is dan geen sprake van een taxatie, omdat er een andere basis dan de EVS/IVS geldt.

Wanneer u inzicht wilt hebben in de waarde t.b.v. aan- of verhuur, danwel aan- of verkoop, dan kunnen wij in vele gevallen volstaan met een (partijdeskundig) advies over de waarde. Wij zien regelmatig dat een dergelijk advies wordt gebruikt ter ondersteuning van onderhandelingen met uw huurder of verhuurder. Binnen ons werkgebied hebben wij grondige kennis van de lokale en actuele marktsituaties. Wij geven periodiek marktupdates uit van de plaatsen binnen ons werkgebied.
 

Wanneer is een taxatie of waarde-advies van een bedrijfspand nodig?

Wij geven u hier een opsomming van de meest voorkomende aanleidingen om een taxatie of waarde-advies van uw bedrijfs onroerend goed te laten doen. Er zijn er meer en natuurlijk vele uitzonderingen, maar we beperken ons nu tot de belangrijkste.

Een veel voorkomend geval is dat uw financier een taxatie van u vraagt. Een financier wil zekerheid en wil weten of uw bedrijfspand nog wel voldoende onderpand biedt voor de hypotheek (ofwel de Loan To Value – LTV-).

Eind eerste kwartaal vallen altijd de WOZ beschikkingen op de mat. Als de waarde te hoog is, gaat u te veel Onroerende Zaak Belasting -OZB- betalen. Is de waarde te laag, kan dat ook nadelig zijn. We komen hier later in dit stuk op terug. Maar dus ter verificatie van de WOZ waarde zou u een taxatie of waarde-advies van uw bedrijfspand willen.

Stel u heeft een huurder, die dreigt weg te gaan, omdat zij van mening zijn te veel te betalen en u de grondslag van de huur wil aantonen. In dat geval heeft u een waarde-advies nodig.

Bij bedrijfsbeëindiging of bij de verkoop van het bedrijf zal de waarde moeten worden vastgesteld, evenals bij overlijden van de eigenaar, of één van de eigenaren. U heeft dan een taxatierapport nodig.


Ik krijg de WOZ waarde van de gemeente, heb ik dan toch een bedrijfstaxatierapport nodig?

Tegenwoordig is de WOZ-waarde een goede indicatie van de marktwaarde van uw kantoor, hal of winkel, maar de WOZ-waarde wordt op een geheel andere manier bepaald dan de marktwaarde, namelijk met het uitgangspunt dat er sprake is van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom en dat het pand leeg en ontruimd is.
 

Onbezwaard eigendom

Wanneer er meerdere eigenaars zijn of het pand verhuurd is, dan wijkt de WOZ-waarde vermoedelijk flink af van de marktwaarde. De WOZ-waarde representeert bovendien het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op
1 januari van het voorgaande jaar.

Veel belangrijker is nog dat u o.b.v. de WOZ-waarde o.a. onroerende zaak-, inkomsten-, vennootschaps-, waterschaps- en erfbelasting betaalt. De WOZ-waarde is ook de grondslag voor uw onroerend goed in Box 3 (sparen en beleggen). Een te hoge WOZ-waarde heeft dus een groot nadelig effect op het door u te betalen bedrag aan vermogensrendementsheffing. 
Daarnaast kunt u als belegger vaak maar afschrijven tot de WOZ-waarde van een gebouw (Wet Werken aan Winst). Indien u ook zelf gebruiker bent van dit gebouw dan mag u afschrijven tot de helft van de WOZ-waarde.

Voor de financiering bij aankoop, of verkoop van het object of wijzigingen die effect hebben op de financiering, alsook voor jaarstukken heeft u een actueel taxatierapport nodig. Hierover hebben wij overigens afspraken met onze cliënten, dat wij periodiek het taxatierapport onderhouden. Bijvoorbeeld doorgevoerde wijzigingen of verbeteringen in, aan of om het object kunnen relevante effecten hebben op de waarde. En mogelijk dus ook op de WOZ waarde. 
 

Wat is de waarde van uw bedrijfspand?

Het uitgangspunt is altijd: wat is de marktwaarde. En door objectief te taxeren wordt deze marktwaarde vastgesteld. Let wel, taxeren is een schatting door een professionele taxateur en er is niet zoiets als een exacte marktwaarde.

Overigens, als u geïnteresseerd bent in de definitie van marktwaarde: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

Op zich een duidelijke definitie, vinden wij, maar er zijn diverse factoren die zeer bepalend zijn voor deze zogenaamde marktwaarde. Ook hier is de toegevoegde waarde van een professionele taxateur van zakelijk vastgoed evident, om bijvoorbeeld mogelijkheden te kunnen zien.
 

Voorbeeld: Wat is de waarde van deze bedrijfshal?

Een van onze opdrachtgevers was eigenaar van een bedrijfshal, maar wilde deze graag verkopen en wilde hiervoor een waarde-advies laten opmaken. Natuurlijk was het in het belang van onze cliënt dat de waarde zo hoog mogelijk was. Nadat wij het object grondig hadden onderzocht stelden we vast dat het mogelijk was om een stuk bij te bouwen en een tussenvloer te plaatsen, waardoor er ruimte voor kantoren en extra m2 opslag gerealiseerd konden worden.

Dus denken in mogelijkheden en het spreken van de taal van de betrokken partijen biedt dergelijke kansen. Maar ook het meewegen van de lokale situatie: wat heeft toegevoegde waarde op deze locatie, dit bedrijventerrein? Waarmee kan dit pand onderscheidend zijn en aantrekkelijk voor potentiële kopers?
 

Voorbeeld: Is een monumentaal pand wel aantrekkelijk om te kopen voor mijn bedrijf?

Er zijn inderdaad veel beperkingen van wat wel en niet gewijzigd mag worden aan een monumentaal pand. Er is bovendien een wezenlijk verschil tussen een Gemeentelijk Monument en een Rijksmonument. Een gespecialiseerde taxateur heeft de juiste contacten om na te gaan wat verbeteringen aan het pand zijn, die geen afbreuk doen aan het monumentale karakter van het pand, maar de mogelijkheden voor hedendaags zakelijk gebruik versterken. Als deze mogelijkheden reëel zijn, dus er een gerede kans is op goedkeuring van dergelijke ingrepen, dan zou dat een verhogend effect kunnen hebben op de marktwaarde van zo’n object.


Het object is verhuurd, is dat gunstig?

U bent wellicht geneigd te zeggen: “Ja, natuurlijk!”, maar dat hangt er vanaf. Stel de huurder huurt al 25 jaar en betaalt een veel te lage (niet- marktconforme) huur, dan heeft dit geen gunstig effect op de waarde. Mogelijk dat wanneer het pand leeg zou zijn een hogere huur gevraagd kan worden. Of als het leeg is en er een andere bestemming aan kan worden gegeven, die op dit moment veel wenselijker is.


Objectieve waardebepaling van een bedrijfspand

Taxeren is schatten, maar om zo dicht mogelijk bij de objectieve waarde te komen worden minimaal 2 rekenmethodes gebruikt voor de vaststelling van de waarde. Aan het eind van deze pagina vindt u een overzicht van de verschillende taxatiemethodieken.

Misschien heeft u wel eens de vuistregel gehoord: ”10 maal de huur is nooit te duur”. Toch gaat dit vaak niet op, we geven u enkele voorbeelden:
  • Zijn er bouwgebreken?
  • Is er sprake van achterstallig onderhoud?
  • Wat zijn de ontwikkelingen bij de gemeente op het gebied van wijzigingen van het bestemmingsplan?
  • Welke gebiedsontwikkelingen staan op de rol?
  • Wat zijn ontwikkelingen op het gebied van infrastructuur en mobiliteit?
  • Wat zijn plannen van de provincie?
  • Hoe zijn de stand en ligging van het bedrijventerrein of winkelgebied?
  • Over welk huurbedrag hebben we het?
  • Wat is de looptijd van de huurovereenkomst?


Wat is waarde eigenlijk?

Waarde en prijs zijn vrijwel nooit hetzelfde! 
De prijs is het betaalde bedrag waar een subjectieve -en vaak emotionele- waarde aan toegedicht is. De waarde is objectief en wordt vastgesteld door een onafhankelijk register taxateur. Deze taxateur doet een expert schatting van de waarde van een vastgoedobject, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend.
 

Waarom zijn mijn nieuwbouw- of stichtingskosten niet gelijk aan de marktwaarde?

De stichtingskosten betreffen de som van de kosten van de grond, het bouwrijp maken, de planvorming (ontwerp, advies en begeleiding), ruwbouw, afbouw, E- en W-installaties, vaste inrichting en voorzieningen en terreininrichting, alsmede de Algemeen Kosten Winst en Risico (AKWR) van de aannemer en de legeskosten.

Overigens kan er discussie zijn over de stichtingskosten. Stel een ontvangsthal in het object zou functioneel en representatief zijn, bij uitvoering in hardsteen, zichtbare metalen constructies en glaspartijen, maar de opdrachtgever wenst het metaal te laten bedekken met bladgoud. Dit is geen objectieve verbetering van het object, maar een subjectieve. De kosten voor het bladgoud (en eventuele meerwerkuren en aanvullende kosten) zullen dan niet van invloed zijn op de marktwaarde.
 

Stijging van de bouwkosten en koopprijzen

De bouwkosten voor utiliteitsbouw zijn in de periode januari 2017 tot maart 2020 zo’n 13% gestegen. Voornamelijk doordat vanaf 2016 de uitvoeringscapaciteit flink is gedaald, waardoor bouwers schaars werden en daarmee duurder. Bouwers moesten bovendien grotere risico’s nemen, wat doorgerekend werd in de aanbestedingsprijzen. 
   

Bronnen: Bouwkostenindex en CBS

Vanaf 2015 zijn de koopprijzen van kantoorruimten en bedrijfsruimten gaan stijgen. Procentueel zijn de koopprijzen van àlle kantoren en hallen in die periode harder gaan stijgen dan de bouwkosten, maar helaas is er geen onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Het is echter te verwachten dat bestaande goed onderhouden bouw het meeste meeprofiteert.

Hiermee ontstaat in commercieel vastgoed voor een niet eigenaar-gebruiker (dus feitelijk een belegger) een onrendabele top: De onrendabele top is het verschil tussen de investering in nieuwbouw en de bedrijfswaarde van deze nieuwbouw. De bedrijfswaarde wordt bepaald door (de contante waarde van) de toekomstige huuropbrengsten minus de toekomstige lasten. In de praktijk blijkt de bedrijfswaarde lager te zijn dan de investering, mede doordat er een periode van leegstand is voordat de huurder of huurders zijn gevonden.
 

Invloed verhoogde overdrachtsbelasting

Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor bedrijfsmatig onroerend goed verhoogd van 6% naar 8%.
Referentietransacties die dateren uit 2020 of eerder dienen op basis van het netto aanvangsrendement of waarde vrij op naam vergeleken te worden. Naar verwachting zal de verhoogde overdrachtsbelasting resulteren in lagere marktwaarden bij een theoretische gelijkblijvende markt, maar de daling zal niet zo diep zijn als de theoretische verwachting. De marktbewijzen zullen de aankomende maanden gaan ontstaat. O.b.v. een overleg met diverse collega taxateurs verwachten wij vooralsnog dat de verhoging van de overdrachtsbelasting bij bedrijfsonroerendgoed zal leiden tot een waardedaling van 0,75 tot 1,5%. 



Kopen of huren?

Met de huidige lage hypotheekrente is kopen aanzienlijk goedkoper dan huren! Neem als voorbeeld een bedrijfsruimte welke € 1.000.000 kost. Met een regulier rendement zal de markthuurwaarde circa € 90.000 bedragen. Bij een financier krijgt u als eigenaar-gebruiker al snel een rente van 2,0 %. De lening moet u wel in 20 jaar aflossen. Daarmee bedraagt uw jaarlast 
€ 20.000 + € 50.000 aflossing en na 20 jaar is het pand hypotheekvrij.



Referentietransacties

Een taxateur dient zich primair te baseren op referentietransacties en kan geen toekomstwaarde taxeren. Omdat bedrijfsmatige panden in het algemeen uniek zijn (i.t.t. een rijtjeswoning) zijn referentietransacties lastiger te vinden en lastiger vergelijkbaar te maken. Daarmee loopt een taxatiewaarde iets achter op de actuele markt. Een register taxateur die tevens register makelaar is, is in het algemeen eerder in staat de veranderingen in de markt te signaleren. Temeer ook omdat de transactie meestal een behoorlijke tijd voor de ingebruikname en publicatie van het transactieresultaat wordt gesloten.



Taxatiemethodieken

Aan de hand van de marktomstandigheden, specifieke eigenschappen van het object en beschikbare data worden de inkomstenbenadering of kostenbenadering gehanteerd als taxatiemethodiek.


Inkomstenbenadering

De BAR/NAR (Bruto/Netto Aanvangs Rendement) methode wordt gebruikt voor het vaststellen van de marktwaarde van een object door de bruto markthuur op jaarbasis verminderd met de exploitatielasten te delen door een netto aanvangsrendement en de contante waarde van de correcties te verrekenen.

 

De vergelijkingsmethode bepaalt de waarde van een object door deze af te leiden uit een aantal recente transacties van vergelijkbare objecten. Overeenkomsten en verschillen worden op basis van m² geanalyseerd en gewaardeerd. Door het corrigeren van de transactieprijzen voor de verschillen met het te waarderen object.

 

Bij exploitatiegebonden vastgoed of beleggingsvastgoed wordt de DCF-methode gebruik. Dit staat voor discounted cash flow (DCF). Bij de DCF berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode van 10 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwperiode cashflows te ontvangen. De cashflows bestaan uit huurinkomsten minus exploitatiekosten. Gedurende de beschouwperiode wordt rekening gehouden met indexeringen en inflatieverwachtingen. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11 en een te verwachten nettorendement begin jaar 11 (exityield). Omdat de exityield een voorspelling is wordt het netto-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Hieruit resulteert een IRR over de DCF periode van 10 jaar.


Kostenbenadering

Bij incourant vastgoed of “openbare” objecten die geen huurinkomsten genereren wordt de kostenbenadering gehanteerd. Hierbij wordt de waarde van een object berekend op basis van de productiekosten, eventueel verminderd voor technische en functionele veroudering en vermeerderd met de waarde van de grond en infrastructuur.


Situaties waarbij IJsselstreek Zakelijk of IJsselstreek Taxaties u behulpzaam kan zijn:

  • disputen met de fiscus / belastingdienst (bv. inbrengwaarde en zakelijke huur)

  • taxaties bv. jaarrekening (IFRS)

  • successierechten

  • bedrijfsbeëindiging, fusie of overname

  • toetsing woz beschikking

  • (her)financieringsaanvraag

  • verzekeringsdoeleinden (herbouwwaarde)

  • onderbouwing bij aan-/verhuur en aan-/verkoop

  • advisering bij beleggingstransakties.

Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring