Taxaties

Taxaties van bedrijfsruimten (opslagruimte, produktie, toonzaal of logistiek), kantoren, winkels (conform de ITZA), showrooms en bedrijfswoningen worden uitgevoerd door IJsselstreek Taxaties BV.

Wij onderschieiden marktwaardetaxaties en niet-marktwaarde taxaties. Bij martwaardetaxaties kunt u kiezen voor een volledige taxatie (full valuation), een hertaxatie of een korte markttechnische update. Een niet-marktwaarde taxatie brengen wij i.h.a. uit als briefrapportage met daarin de benodigde essentialia t.b.v. een taxatie.

Marktwaarde taxaties
Wij brengen regelmatig taxaties uit voor o.a. het aanvragen van een (her)financiering bij de grote Nederlandse banken en andere financiers, fiscale doeleinden (jaarrekening, inbrengwaarde bij overdracht, overname of fusie). In deze gevallen is altijd sprake van een zogenaamde marktwaardetaxatie.

Als basis voor dergelijke waardebepalingen wordt de EVS/IVS (European/International Valuation Standards) gehanteerd. De taxatie wordt altijd uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en beroepsregels van de NRVT en het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van de NRVT. Vanzelfsprekend zijn onze taxateurs lid van de NRVT en gecertificeerd als Register-Taxateur (RT). De Register Taxateur doet een schatting van en schriftelijke rapportage over de waarde van een vastgoedobject, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Het maakt daarbij niet uit of het te taxeren object (deels) verhuurd is of volledig leeg staat.


Niet-marktwaarde taxaties
Bij geschilbeslechting, toetsing van uw WOZ-waarde, het bepalen van de herbouwwaarde t.b.v. de brand- of opstalverzekering (conform 7:960 BW) of huurprijsherziening t.b.v. winkels (conform 7:303 BW) worden wij regelmatig ingeschakeld als deskundige. Er is dan sprake van een niet-marktwaardetaxatie, waarbij er een andere basis dan de EVS/IVS geldt.


Wanneer u inzicht wilt hebben in de waarde t.b.v. aan- of verhuur, danwel aan- of verkoop, dan kunnen wij in vele gevallen volstaan met een (partijdeskundig) advies over de waarde. Wij zien regelmatig dat een dergelijk advies wordt gebruikt ter ondersteuning van onderhandelingen met uw huurder of verhuurder. Binnen ons werkgebied hebben wij grondige kennis van delokale en actuele marktsituaties. Wij geven periodiek marktupdates uit van de plaatsen binnen ons werkgebied.

 

Taxatiemethodieken

Aan de hand van de marktomstandigheden, specifieke eigenschappen van het object en beschikbare data worden de inkomstenbenadering of kostenbenadering gehanteerd als taxatiemethodiek.


Inkomstenbenadering:

  • De BAR/NAR (Bruto/Netto Aanvangs Rendement) methode wordt gebruikt voor het vaststellen van de marktwaarde van een object door de bruto markthuur op jaarbasis verminderd met de exploitatielasten te delen door een netto aanvangsrendement en de contante waarde van de correcties te verrekenen.
     
  • De vergelijkingsmethode bepaalt de waarde van een object door deze af te leiden uit een aantal recente transacties van vergelijkbare objecten. Overeenkomsten en verschillen worden op basis van m² geanalyseerd en gewaardeerd. Door het corrigeren van de transactieprijzen voor de verschillen met het te waarderen object.
     
  • Bij exploitatiegebonden vastgoed wordt de DCF-methode gebruik. Dit staat voor discounted cash flow (DCF). Bij de DCF berekening wordt uitgegaan van een rendement gedurende een beschouwperiode van 10 jaar. Het rendement wordt gerealiseerd door op de peildatum van de taxatie een investering te doen om vervolgens gedurende de beschouwperiode cashflows te ontvangen. De cashflows bestaan uit huurinkomsten minus exploitatiekosten. Gedurende de beschouwperiode wordt rekening gehouden met indexeringen en inflatieverwachtingen. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de cashflow in jaar 11 en een te verwachten nettorendement begin jaar 11 (exityield). Omdat de exityield een voorspelling is wordt het netto-aanvangsrendement gebruikt met een door de taxateur vast te stellen opslag. Hieruit resulteert een IRR over de DCF periode van 10 jaar.


Kostenbenadering:

  • Bij incourant vastgoed of “openbare” objecten die geen huurinkomsten genereren wordt de kostenbenadering gehanteerd. Hierbij wordt de waarde van een object berekend op basis van de productiekosten, eventueel verminderd voor technische en functionele veroudering en vermeerderd met de waarde van de grond en infrastructuur.


Situaties waarbij IJsselstreek Zakelijk u behulpzaam kan zijn:

  • disputen met de fiscus / belastingdienst (bv. inbrengwaarde en zakelijke huur)
  • taxaties bv. jaarrekening (IFRS)
  • successierechten
  • bedrijfsbeëindiging, fusie of overname
  • toetsing woz beschikking
  • (her)financieringsaanvraag
  • verzekeringsdoeleinden (herbouwwaarde)
  • onderbouwing bij aan-/verhuur en aan-/verkoop
  • advisering bij beleggingstransakties.

Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Privacy
Ik ga akkoord met de privacyverklaring